Hukuki Ehliyetsizlik Sebebiyle Tapu İptal Ve Tescil

Taşınmaz mülkiyetinin devri, Türk hukukunda sıkı şekil şartlarına bağlıdır. Bir taşınmazın geçerli şekilde devredilebilmesi için işlemi yapan kişinin hukuki işlem ehliyetine sahip olması gerekir. Eğer taşınmaz devri sırasında taraflardan biri fiil ehliyetine sahip değilse yapılan işlem geçersiz sayılabilir ve bu durumda ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptal ve tescil davası gündeme gelir.

Bu dava ile amaç, hukuka aykırı şekilde yapılmış tapu kaydının iptal edilmesi ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına yeniden tescil edilmesidir.

Hukuki ehliyetsizlik, kişinin yaptığı işlemin sonuçlarını anlayabilecek ve değerlendirebilecek zihinsel yeteneğe sahip olmaması durumudur. Hukuk sisteminde buna temyiz kudretinin bulunmaması da denir.

Türk Medeni Kanunu’na göre bir kişinin geçerli bir hukuki işlem yapabilmesi için fiil ehliyetine sahip olması gerekir. Bu ehliyet bulunmadığında yapılan işlemler hukuken geçerli kabul edilmez.

Ehliyetsizlik şu durumlarda ortaya çıkabilir:

Bu gibi durumlarda yapılan taşınmaz satışları hukuka aykırı kabul edilebilir.

Bir taşınmazın devri sırasında taraflardan birinin hukuki işlem ehliyeti bulunmuyorsa yapılan işlem geçersiz sayılabilir. Bu durumda hak sahibi kişiler, tapu kaydının iptali için dava açabilir.

Tapu iptal ve tescil davası, hukuka aykırı şekilde yapılmış tapu kaydının kaldırılması ve gerçek malik adına yeniden tescil edilmesi amacıyla açılan ayni nitelikte bir davadır.

Mahkeme, yapılan tapu devrinin geçersiz olduğuna karar verirse tapu kaydı iptal edilir ve taşınmaz gerçek hak sahibi adına yeniden tescil edilir.

Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptal davası şu kişiler tarafından açılabilir:

Özellikle miras bırakanın ehliyetsiz olduğu iddiasıyla açılan davalarda mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekebilir.

Bu dava genellikle;

karşı açılır.

Ehliyetsizlik nedeniyle yapılan işlemler hukuken geçersiz kabul edildiğinden, bu tür davalarda çoğu durumda zamanaşımı veya hak düşürücü süre uygulanmaz. Bu nedenle hak sahipleri, işlemin üzerinden uzun süre geçmiş olsa bile dava açabilir.

Ehliyetsizlik sebebine dayanan tapu iptal ve tescil davalarında:

Görevli mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi
Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Taşınmaz davalarında yetki kesin niteliktedir ve dava yalnızca taşınmazın bulunduğu yerde açılabilir.

Mahkemeler, kişinin işlem yaptığı tarihte hukuki ehliyete sahip olup olmadığını çeşitli delillerle araştırır. Bu kapsamda genellikle şu deliller incelenir:

Mahkeme özellikle devir tarihindeki sağlık durumuna odaklanarak değerlendirme yapar.

Örnek olarak şu durum düşünülebilir:

Yaşlı ve demans hastası bir kişi, piyasa değeri 3.000.000 TL olan bir taşınmazını, zihinsel durumunun uygun olmadığı bir dönemde 600.000 TL bedelle devretmiş olsun.

Bu durumda mirasçılar şu taleplerde bulunabilir:

Taşınmazın gerçek değeri ile satış bedeli arasındaki fark:

3.000.000 TL – 600.000 TL = 2.400.000 TL

Mahkeme koşullara göre 2.400.000 TL’ye kadar zarar oluştuğunu değerlendirebilir.

Ehliyetsizlik nedeniyle yapılan taşınmaz devirleri, hukuki güvenliği zedeleyen işlemler arasında yer alır. Fiil ehliyeti bulunmayan kişilerin yaptığı tapu işlemleri geçersiz sayılabilir ve bu durumda hak sahipleri tapu iptal ve tescil davası açarak mülkiyet hakkını geri kazanabilir.

Bu tür davalar genellikle karmaşık delil incelemesi gerektirdiğinden, hukuki sürecin dikkatli şekilde yürütülmesi büyük önem taşır.